locuință în rate direct de la dezvoltator

Recenta creștere a dobânzilor la bănci cauzează probleme și în domeniul imobiliar, afectând persoanele care doresc să își cumpere o locuință în această perioadă și generează o preocupare crescută de a găsi cele mai avantajoase soluții de creditare. Rate direct la dezvoltator sau credit bancar pentru achiziția proprietății dorite? Află din articolul de mai jos, tot ce trebuie să știi despre condițiile impuse prin contract de către constructorii imobiliari, pentru a lua cea mai bună decizie!

Banca Națională a anunțat săptămâna trecută creșterea dobânzii de politică monetară de la 5,5 % la 6,25 %, în contextul majorării indicelui ROBOR, care a depășit pragul de 8 % și are tendința de a urca mai departe către 9 %. Totodată, indicele IRCC, folosit pentru stabilirea ratelor la creditele contractate după 1 mai 2019 a crescut de la 1 octombrie la 4,06 %, iar analiștii financiari prognozează că, din 1 ianuarie 2023, va ajunge la 6 %. Creșterile înregistrate de cei doi indici de calcul determină majorarea ratelor la dobânzi pentru orice tip de credit. Piața imobiliară este afectată considerabil de aceste majorări și, prin urmare, au apărut oferte cu rate direct la dezvoltator, un sistem de plată agreat de către antreprenorii din imobiliare și în criza financiară de după 2008. Deși sunt prezentate ca soluții de care să beneficieze clienții, în realitate creditele contractate de la dezvoltatori au ca principal scop protejarea afacerilor acestora.

De ce ofertele de credite direct de la dezvoltatorul imobiliar trebuie privite cu neîncredere?

Există câteva avantaje subliniate de câteva publicații online, de care cei care vor să își cumpere locuință s-ar putea bucura dacă încheie contractul de finanțare direct cu dezvoltatorul imobiliar, principalul beneficiu fiind reprezentat de ratele fixe lunare, care nu s-ar modifica în funcție de evoluția ulterioară a indicilor ROBOR și IRCC. Și totuși, sunt motive întemeiate pentru care un astfel de contract ar trebui analizat în amănunt.

În primul rând, majoritatea ofertelor au ca obiect proiecte imobiliare la care lucrările sunt abia la început sau care există doar pe hârtie, iar dezvoltatorii se bazează exclusiv pe credite și pe banii primiți în avans de la cumpărători. Practic, semnând un astfel de contract, clientul nu cumpără imobilul în rate, ci îl ajută pe dezvoltator să își continue proiectul și să construiască acel imobil. Acest sistem de plată ar trebui evitat, chiar dacă pare o soluție rapidă și la îndemână, iar potențialii cumpărători nu trebuie să facă dovada veniturilor lunare sau să încheie o asigurare de viață sau o altă asigurare facultativă.

Dezavantajele cumpărării unei locuințe în rate direct de la dezvoltator

Indiferent de cele câteva beneficii formale privitoare la încheierea contractului, precum și de ratele fixe, creditele contractate de la dezvoltator prezintă o serie de neajunsuri de neignorat:

1. Nu există aceeași protecție juridică ca în cazul unui contract bancar

Atunci când se încheie un contract de vânzare-cumpărare pentru o locuință, iar ratele se plătesc direct la dezvoltator, contractul încheiat va ține de reglementările de drept civil și nu va avea aceleași condiții ca un contract de creditare la o bancă, deci nici aceeași protecție juridică în cazul unui litigiu cu dezvoltatorul-creditor.

Contractul de creditare la bancă trebuie să cuprindă obligatoriu anumite clauze impuse de normele oficiale publicate de BNR. Dacă banca nu respectă aceste reglementări, sunt șanse mari de a câștiga într-un proces împotriva ei. Practica judiciară aduce numeroase exemple în acest sens, așa cum a fost cunoscutul caz Volksbank, bancă achiziționată mai târziu de Banca Transilvania. În speța menționată, instituția financiară a inclus în mod ilegal un comision de risc în calculul ratelor din anumite contracte, iar, în urma unui proces inițiat de clienți, a fost ulterior obligată de instanță să-l returneze păgubiților.

Spre deosebire de bănci, dezvoltatorul imobiliar nu este obligat să îndeplinească normele impuse de BNR. Contactul se supune dreptului civil, iar clauzele stabilite, pentru care s-a semnat inițial, trebui îndeplinite și sunt obligatorii, dincolo de voința ulterioară a clientului și de neajunsurile pe care i le provoacă. În contractul încheiat cu dezvoltatorul, nu se folosesc termeni precum „credit” sau „dobândă”, pentru că dezvoltatorul nu deține dreptul legal de a cere dobândă pentru un împrumut. Acest lucru se traduce în faptul că în contract nu se precizează nimic despre dobândă, ci se spune că plata pentru bunul imobiliar se realizează de către cumpărător în tranșe egale, potrivit clauzelor stipulate în contract.

Pentru că nu poate da în judecată dezvoltatorul pentru o clauză contractuală care se îndeplinește ca atare prin executarea lui, cumpărătorul trebuie să verifice cu atenție și să înțeleagă exact ce semnează. În acest sens, cel mai bine este să consulte un avocat, mai ales că investiția într-o locuință este una majoră, iar implicațiile financiare sunt pe termen lung.

2. Cumpărătorul se poate considera proprietar după achitarea unui procent mare din valoarea locuinței

Plata unei locuințe în rate implică transferul dreptului de proprietate la o dată viitoare momentului încheierii contractului. Această dată este în strânsă legătură cu plata unui anumit procent din valoarea contractului, practic după plata unui număr de rate și după achitarea avansului inițial. Există și situații în care clientul devine proprietar abia după plata integrală a prețului pentru bunul imobil cumpărat în rate.

În situația în care dezvoltatorul intră în insolvență sau în faliment înainte de a finaliza locuința pe care a cumpărat-o în rate, cumpărătorul care a achitat o sumă considerabilă și un număr mare de rate, dacă nu a devenit proprietar încă, poate să piardă și banii plătiți și să rămână și fără locuință, deoarece în procedura insolvenței, prioritatea asupra recuperării banilor o au băncile.

Se recomandă cumpărătorilor de locuințe în rate de la dezvoltator să insiste pentru menționarea contractului în cartea funciară a imobilului.

3. Există riscul de a pierde locuința din posesie în cazul întârzierii la plata ratelor

Un aspect deosebit de important care trebuie prevăzut în contract este cazul în care cumpărătorul întârzie cu plata ratelor. Unele clauze pot fi extrem de dezavantajoase pentru viitorii proprietari, cum ar fi cele care prevăd părăsirea locuinței în caz de neplată a uneia sau câtorva rate sau penalizări excesive la întârzieri.

Spre deosebire de plata ratelor direct la dezvoltator, un credit bancar este mult mai avantajos din acest punct de vedere. În viața unei persoane pot apărea schimbări neprevăzute de venituri care fac ca plata ratei fixe să devină imposibilă. Normele BNR prevăd că în astfel de situații, creditul poate fi reeșalonat pentru ca debitorul să se poată adapta modificărilor veniturilor sale lunare. Banca nu are interesul ca debitorul său să piardă locuința pentru care a contractat creditul, pentru că ar fi nevoie de scoaterea la licitație a imobilului ca să recupereze banii. În schimb, este interesată ca debitorul să continue să plătească, chiar pentru o perioadă mai mare, câtă vreme achită ratele la credit. Nu același lucru se poate spune despre dezvoltator, care ar fi avantajat de imposibilitatea de plată, întrucât ar rămâne și cu banii achitați până atunci, și cu imobilul, pe care îl poate revinde altui cumpărător.

4. Avansul și ratele fixe sunt de regulă fixate la valori mari de către dezvoltator

Diferența dintre avansul perceput de bancă și avansul perceput de dezvoltator este considerabilă. Dacă un credit ipotecar se acordă cu un avans de 15 %, dezvoltatorul cere de regulă un avans cuprins între 25 și 40 % din valoarea imobilului, o sumă destul de mare de care trebuie să dispună cumpărătorul.

Ratele, deși sunt fixe în împrumutul la dezvoltator, sunt mult mai mari, deoarece plata bunului se face într-o perioadă scurtă, de la 5 ani la 10, maximum 12 ani, pe când creditul imobiliar se contractează pe o perioadă de până la 30 de ani, cu rate mai mici și mai suportabile.

5. Pentru aceeași locuință, ratele la dezvoltator înseamnă costuri mai mari decât la creditul ipotecar

Deși poate părea mai avantajos prin perioada mai scurtă și sumele fixe plătite ca rate, contractul de vânzare-cumpărare cu plata în tranșe presupune sume mai mari de achitat, deoarece prețul este stabilit în euro, iar ratele vor fi plătite la fel. Se poate întâmpla ca, în cazul ratelor plătite la dezvoltator, riscul valutar să fie mai mare decât riscul ca ratele să crească în funcție de IRCC la creditele ipotecare.

Achiziția unei locuințe prin credit ipotecar reprezintă o modalitate prin care o persoană își poate vedea dorința de a avea propria casă sau propriul apartament îndeplinită. Chiar în condițiile majorării indicilor de calcul ai dobânzilor aferente sumelor împrumutate, un contract bancar reprezintă totuși o garanție că anumite reglementări fixate de BNR pentru protecția debitorilor sunt respectate, protejate de lege și apărate în caz de litigii. Pe de altă parte, cumpărarea unei locuințe de la dezvoltator cu plata în tranșe poate implica o serie de riscuri, iar un astfel de contract trebuie încheiat doar după o analiză amănunțită a clauzelor, după verificarea situației afacerii dezvoltatorului și după consultarea unui avocat, astfel încât să se obțină condiții cât mai avantajoase pentru cumpărător și să se minimalizeze pericolul pierderii banilor în caz de insolvență sau faliment al dezvoltatorului sau al evacuării din locuință în caz de întârziere la plată.

Vrei să rămâi informat?

Înscrie-te la newsletter pentru a primi știri noi, doar o dată pe săptămână, direct pe email.

Nu facem spam! Citește politica noastră de confidențialitate pentru mai multe informații.